12 de dez de 2017

O Mercado Imobiliário de Campos dos Goytacazes/RJ nos anos de 2008 a junho 2017

Introdução:
Inicialmente a jornada começou sem muito interesse profissional mais, ao passar do tempo vi que poderia ser de grande importância para o Mercado Imobiliário de Campos dos Goytacazes/RJ. Levamos quase 10 anos (2008 a junho 2017) para montar este banco de dados que a meu ver, poderia ser utilizado como um banco de dados para nossa região. Foram aproximadamente 13.000 amostras selecionadas principalmente, se contivessem dois itens básicos preço de venda e área, para fazerem parte do banco. Os anúncios selecionados foram somente de bairros de nossa região e retirados de anúncios classificados de jornais de grande circulação, sites particulares e de compra, e dos meus clientes. No trabalho de criação do banco conseguimos catalogar 16 tipos de imóveis, 135 bairros e 17 características de imóveis. Apesar dos anos, um grande trabalho foi realizado para que pudéssemos transformar estas informações do Banco de Dados do Access e exporta-las para o Excel e a utilizarmos no B.I (Business Intelligence). Estaremos publicando o resultado deste trabalho em capítulos e esperamos que as informações que serão transmitidas possam ser de grande valia ao Mercado Imobiliário de Campos.   

Capitulo nº 01:
Iremos fazer uma analise do tipo apartamento, com as seguintes características 02 quartos, sendo 01 suíte, varanda, 01 vaga de garagem (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, o bairro centro. Se considerarmos todos os tipos de apartamentos, no centro e com todas as caraterísticas totalizaram 3.151. As amostras, as estudadas abaixo (515), representaram 16,34% deste total.

Gráfico Valor Médio de Venda:



 
Analise dos gráficos: Valor Médio de Venda

Com base nas características e as amostras analisadas (515) no período, o preço médio de venda em 2008 foi R$182 mil e atingiu em 2015 o máximo de R$ 364 mil uma evolução de 99,05% e, neste ano os meses, que apresentaram valores acima de R$400 mil foram: janeiro R$420 mil, abril R$407mil e outubro R$417mil. A partir de 2015 começaram a cair chegando em 2017 a R$306 mil, uma queda de 15,99% e, apresentaram valores médios de venda em março de R$285mil, maio R$326 mil e julho R$255 mil. Apresentamos como complemento de analise o coeficiente de variação que consiste em dado estatístico por apresentar uma relação entre o desvio padrão e a média do preço de venda.
Apresentamos a seguir o comportamento destes coeficientes de variação, que é uma média relativa de dispersão útil para podermos comparar o grau de concentração em torno da média. Vejamos a seguir o seu comportamento com os anos a seguir: Ano 2008 talvez, devido quantidade das amostras 06, o preço médio de venda de R$183 mil o coeficiente foi 33,34% (alta dispersão-heterogênea) e mediana de R$200 mil. Em 2011, com as amostras (94) e o aumento do valor médio de venda (R$237 mil) o coeficiente foi 14,39% (baixa dispersão- homogênea estável) e mediana de R$244 mil. Em 2015, ano do pico máximo, o valor médio de venda foi de R$364 mil, com amostras (45) o coeficiente foi 26,25% (média dispersão) e a mediana R$370 mil.
Para o período, 2008 a junho de 2017 e as 515 amostras vista no Capitulo 01, o valor médio de venda foi de R$273 mil e o coeficiente de variação do valor médio de venda foi de 28,87%(media dispersão) e a mediana R$260 mil. O valor médio de venda atingiu o mínimo de R$14 mil(11/10/2009) e o máximo de R$590 mil (11/10/2015) e do total destas amostras 75,34% dos apartamentos (388) eram poente e 68,04% tinham churrasqueira (264) e, 24,66%  eram nascente (127) e somente 69,29% tinham churrasqueira (88).
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Gráfico Valor Médio/ m²:




Analise dos gráficos: Valor Médio de Venda por M²

Consideramos para análise do valor médio por metro quadrado do tipo apartamento, com características 02 quartos, sendo 01 suíte, varanda e 01 vaga de garagem o bairro escolhido foi o centro (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, as informações do Capitulo 01.

No período de 2008 a 2015 o valor médio de venda por m² apresentou um crescimento constante onde os valores cresceram de R$2.111,00 a R$5.663,00 em termos percentuais 168,26% para um total de 472 amostras estudadas. Neste período o coeficiente de variação oscilou entre 25,00% a 21,33% índices considerados de média dispersão. Em 2011 o preço médio/m² chegou a R$3.301,00 com o coeficiente de 18,54%(media dispersão) e mediana de R$3.403,00 e o segundo (2015) o coeficiente foi 21,33%(media dispersão) e mediana de R$5.932,00. A partir de 2015 começa uma desaceleração e, em junho de 2017 o valor médio de venda/m² atingi R$5.085,00 com um coeficiente de 15,55% (mantendo - média dispersão) e uma mediana de R45.465,00.

Neste período para as 515 amostras e as mesmas características do Capitulo 01, o valor médio de venda/m² atingiu o mínimo de R$182,67/m² (11/10/2009) e o máximo de R$9.049,17/m² (17/07/2015). A media neste período foi de R$3.963,76/m² e o coeficiente de variação foi de 35,11%(alta dispersão-heterogênea) a mediana, R$3.846,00/m².
Gráfico Área Média/ M²:


Analise do gráfico: Área Média (M²)



Consideramos para análise do valor da área média (m²) o tipo apartamento, com características 02 quartos, sendo 01 suíte, varanda e 01 vaga de garagem o bairro escolhido foi o centro (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, também, as informações do Capitulo 01.
Neste período para as 515 amostras o valore médio da área (m²) atingiram o mínimo de 41,25m² (11/10/2009) e máximo de 140,00m² (11/10/2015). Comparando o ano de 2008 com o final de junho de 2017 (59,82 m²) verificamos uma redução de 30,00% na área neste período aproximado de 10 anos, e na média anual queda de 2,7%. O valor da área media foi de 71,46m² e coeficiente de variação 17,72% (media dispersão) e mediana de 72,00m².

Nossa próxima apresentação:
Analise do tipo apartamento, com as seguintes características 03 quartos, sendo 01 suíte, varanda, piscina, 02 vaga de garagem (sala, cozinha, banheiro social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, o bairro continuará sendo o centro

AGRADECIMENTOS:
Não poderia deixar de externar meus agradecimentos ao Arquiteto Dr. Claudio Valadares, ao Engenheiro Dr. Edmundo Crespo Waked, ao Dr. Manoel Maia, Presidente do CRECI e ao meu amigo e antigo funcionário Wilsinei Gomes de Souza, pelas suas opiniões e contribuições para o enriquecimento deste trabalho. Espero poder estar colaborando com este trabalho para uma melhor visão do Mercado Imobiliário de Campos dos Goytacazes/RJ.

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