Introdução:
Inicialmente
a jornada começou sem muito interesse profissional mais, ao passar do tempo vi que
poderia ser de grande importância para o Mercado Imobiliário de Campos dos
Goytacazes/RJ. Levamos quase 10 anos (2008 a junho 2017) para montar este banco
de dados que a meu ver, poderia ser utilizado como um banco de dados para nossa
região. Foram aproximadamente 13.000 amostras selecionadas principalmente, se contivessem
dois itens básicos preço de venda e área, para fazerem parte do banco. Os
anúncios selecionados foram somente de bairros de nossa região e retirados de
anúncios classificados de jornais de grande circulação, sites particulares e de
compra, e dos meus clientes. No trabalho de criação do banco conseguimos catalogar
16 tipos de imóveis, 135 bairros e 17 características de imóveis. Apesar dos
anos, um grande trabalho foi realizado para que pudéssemos transformar estas
informações do Banco de Dados do Access e exporta-las para o Excel e a utilizarmos
no B.I (Business Intelligence). Estaremos publicando o resultado deste trabalho
em capítulos e esperamos que as informações que serão transmitidas possam ser
de grande valia ao Mercado Imobiliário de Campos.
Capitulo nº 01:
Iremos
fazer uma analise do tipo apartamento,
com as seguintes características 02 quartos, sendo 01 suíte, varanda, 01 vaga
de garagem (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de
menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, o bairro centro. Se
considerarmos todos os tipos de apartamentos, no centro e com todas as
caraterísticas totalizaram 3.151.
As amostras, as estudadas
abaixo (515), representaram 16,34% deste total.
Gráfico
Valor Médio de Venda:
Analise dos gráficos: Valor
Médio de Venda
Com base nas
características e as amostras analisadas (515) no período, o preço médio de
venda em 2008 foi R$182 mil e atingiu em 2015
o máximo de R$ 364 mil uma evolução de 99,05% e, neste ano os meses, que
apresentaram valores acima de R$400 mil foram: janeiro R$420 mil, abril R$407mil
e outubro R$417mil. A partir de 2015 começaram a cair chegando em 2017 a R$306 mil,
uma queda de 15,99% e, apresentaram valores médios de venda em março de R$285mil,
maio R$326 mil e julho R$255 mil. Apresentamos como complemento de analise o
coeficiente de variação que consiste em dado estatístico por apresentar uma
relação entre o desvio padrão e a média do preço de venda.
Apresentamos
a seguir o comportamento destes coeficientes de variação, que é uma média
relativa de dispersão útil para podermos comparar o grau de concentração em
torno da média. Vejamos a seguir o seu comportamento com os anos a seguir: Ano
2008 talvez, devido quantidade das amostras 06, o preço médio de venda de R$183
mil o coeficiente foi 33,34% (alta dispersão-heterogênea) e mediana de R$200
mil. Em 2011, com as amostras (94) e o aumento do valor médio de venda (R$237
mil) o coeficiente foi 14,39% (baixa dispersão- homogênea estável) e mediana de
R$244 mil. Em 2015, ano do pico máximo, o valor médio de venda foi de R$364 mil,
com amostras (45) o coeficiente foi 26,25% (média dispersão) e a mediana R$370
mil.
Para o período, 2008 a
junho de 2017 e as 515 amostras vista no Capitulo 01, o valor médio de venda foi
de R$273 mil e o coeficiente de variação do valor médio de venda foi de 28,87%(media
dispersão) e a mediana R$260 mil. O valor médio de venda atingiu o mínimo de
R$14 mil(11/10/2009) e o máximo de R$590 mil (11/10/2015) e do total destas
amostras 75,34% dos apartamentos (388)
eram poente e 68,04% tinham churrasqueira (264)
e, 24,66% eram
nascente (127) e somente 69,29% tinham
churrasqueira (88).
.
Gráfico
Valor Médio/ m²:
Analise dos gráficos: Valor
Médio de Venda por M²
Consideramos
para análise do valor médio por metro quadrado do tipo apartamento, com
características 02 quartos, sendo 01 suíte, varanda e 01 vaga de garagem o
bairro escolhido foi o centro (sala, cozinha, banheiros social e de serviço
deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, as informações
do Capitulo 01.
No
período de 2008 a 2015 o valor médio de venda por m² apresentou um crescimento
constante onde os valores cresceram de R$2.111,00 a R$5.663,00 em termos
percentuais 168,26% para um total de 472 amostras estudadas. Neste período o
coeficiente de variação oscilou entre 25,00% a 21,33% índices considerados de
média dispersão. Em 2011 o preço médio/m² chegou a R$3.301,00 com o coeficiente
de 18,54%(media dispersão) e mediana de R$3.403,00 e o segundo (2015) o
coeficiente foi 21,33%(media dispersão) e mediana de R$5.932,00. A partir de
2015 começa uma desaceleração e, em junho de 2017 o valor médio de venda/m²
atingi R$5.085,00 com um coeficiente de 15,55% (mantendo - média dispersão) e
uma mediana de R45.465,00.
Neste período para as 515 amostras e as mesmas
características do Capitulo 01, o valor médio de venda/m² atingiu o mínimo de
R$182,67/m² (11/10/2009) e o máximo de R$9.049,17/m² (17/07/2015). A media
neste período foi de R$3.963,76/m² e o coeficiente de variação foi de
35,11%(alta dispersão-heterogênea) a mediana, R$3.846,00/m².
Gráfico
Área Média/ M²:
Analise do gráfico: Área Média
(M²)
Consideramos para análise
do valor da área média (m²) o tipo apartamento, com características 02 quartos,
sendo 01 suíte, varanda e 01 vaga de garagem o bairro escolhido foi o centro
(sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por
serem comum a todos aos apartamentos) e, também, as informações do Capitulo 01.
Neste período para as
515 amostras o valore médio da área (m²) atingiram o mínimo de 41,25m²
(11/10/2009) e máximo de 140,00m² (11/10/2015). Comparando o ano de 2008 com o
final de junho de 2017 (59,82 m²) verificamos uma redução de 30,00% na área neste
período aproximado de 10 anos, e na média anual queda de 2,7%. O valor da área
media foi de 71,46m² e coeficiente de variação 17,72% (media dispersão) e mediana
de 72,00m².
Nossa próxima apresentação:
Analise
do tipo apartamento, com as seguintes características 03 quartos, sendo 01
suíte, varanda, piscina, 02 vaga de garagem (sala, cozinha, banheiro social e
de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos)
e, o bairro continuará sendo o centro
AGRADECIMENTOS:
Não poderia deixar de
externar meus agradecimentos ao
Arquiteto Dr. Claudio Valadares, ao Engenheiro Dr. Edmundo Crespo Waked, ao Dr.
Manoel Maia, Presidente do CRECI e ao meu amigo e antigo funcionário
Wilsinei Gomes de Souza, pelas suas opiniões e contribuições para o
enriquecimento deste trabalho. Espero poder estar colaborando com este trabalho
para uma melhor visão do Mercado Imobiliário de Campos dos Goytacazes/RJ.