23 de nov de 2018

Capitulo nº 02, continuação do Capitulo 01


Dando continuidade neste capitulo, será analisado o tipo apartamento, com as seguintes características 03 quartos, sendo 01 suíte, varanda, piscina, 02 vagas de garagem (sala, cozinha, banheiro social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, o bairro continuará sendo o centro. Se considerarmos todos os tipos de apartamentos, no centro e com todas as caraterísticas totalizaram 1.523. As amostras, as estudadas abaixo (391), representaram 25,67% deste total.

Gráfico Valor Médio de Venda:

Analise do gráfico: Valor Médio de Venda

Com base nas características e as amostras analisadas (391) no período, o preço médio de venda em 2008 foi R$284.545 mil e atingiu em 2016 o valor máximo de R$ 654.615 uma evolução de 130,06%. O valor de 2017(R$612.500) se comparado com o ano de 2016(R$654.615) representou uma queda de 6,43%. Apresentamos como complemento de analise o coeficiente de variação que é um dado estatístico que representa a relação entre o desvio padrão e a média do preço de venda.
A seguir os coeficientes de variação, que seria uma média relativa de dispersão útil para podermos comparar o grau de concentração em torno da média.
O ano de 2008, influenciado pelas quantidades das amostras (11), o preço médio de venda foi de R$284.545 com um coeficiente de 32,15% (alta dispersão-heterogênea) o que, seria mais confiável considerar a mediana R$260 mil do que o preço médio de venda, para efeito de análise do mercado de imóvel. O ano de 2010 foi o que apresentou a maior coeficiente variação 32,50% onde o total de amostras foi de 73 e um preço médio de venda de R$330.956 com (alta dispersão-heterogênea) onde a mediana foi de R$300mil e voltando a cair em 2016 para 30,27% (alta dispersão-heterogênea) onde o preço médio de venda chegou a R$654.615 e a mediana R$640mil.
Os menores coeficiente de variação foram: Ano 2013 com 16,70% (media dispersão), preço médio de venda de R$551.774, mediana de R$540mil e um total de 62 amostras; logo a seguir o Ano 2014 com 17,51% (media dispersão), preço médio de venda de R$602.428, mediana de R$580mil e um total de 53 amostras e finalmente o ano de 2015 com 20,27% (alta dispersão), preço médio de venda de R$609.964, mediana de R$630mil e um total de 28 amostras. Do total das amostras (391) dos vistos acima, 33,24% eram nascentes e 66,75% eram poentes.
1- Analise da Media no Triênio
Anos                   PMV(R$)             Área(m2)          PMV/m2   
2009/10 e 11      340.107,00            119,00             2.896,00
2012/13 e 14      558.691,00            120,00             4.902,00
2014/15 e 17      623.089,00            107,00             5.867,00

2- Analise da Mediana no Triênio
Anos                   PMV R$                Área m2          PMV/m2   
2009/10 e 11      330.000,00           110,00             2.796,00
2012/13 e 14      550.000,00           104,00             5.052,00
2014/15 e 17      630.000,00           101,00             6.195,00
1 - Analise do mercado para o triênio 2009 a 2011:

O que se observou neste triênio, apresentado acima na forma de gráficos, foi um coeficiente de variação de 27,08%, significando alta dispersão dos dados, onde a média foi R$340.017 e a mediana R$330.00,00. Verificamos que tanto a média como a mediana, dos valores de venda, considerando 50% quartil, ficaram entre os intervalos variando de R$280mil a R$391.250 representado uma amplitude de R$111.250,00. Neste triênio o valor médio do m² variaram entre R$2.773 a R$3.319.

2 - Analise do mercado para o triênio 2012 a 2014:



 O que se observou neste triênio ( 2012 a 2014), apresentado  acima na forma de gráficos, foi um coeficiente de variação de 20,92%, uma alta dispersão dos dados, onde a média foi R$558.691 e a mediana R$550.00,00 apresentaram  em relação as do triênio anterior um aumento de 64,31% e 66,67% respectivamente. Verificamos que os valores de venda, considerando 50% quartil, ficaram entre os intervalos de R$490mil e R$640mil com uma amplitude de R$150.000,00 um aumento de 34,83% em relação a do triênio anterior.  Os valores médios do m² variaram entre R$4.091,00 e R$5.526.00 respectivamente, em relação as do mesmo triênio anterior.

Gráfico Valor Médio/ m²:

Analise dos gráficos: Valor Médio de Venda por M²
Consideramos para análise do valor médio por metro quadrado do tipo apartamento, com características 03 quartos, sendo 01 suíte, varanda, piscina, 02 vagas de garagem e o bairro escolhido centro. (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, as informações do Capitulo 02.

No período de 2008 a 2010 o valor médio de venda por m² ficou quase inalterado com variações inexpressivas ficando o coeficiente de variação em 19,86% (media dispersão dos dados) com mediana de R$2.698,00 e média de R$2.671,00. De 2011 para 2013 o valor médio de venda teve um aumento de 31,51% com coeficiente variação de 31,51% (muito alta a dispersão dos dados) com mediana de R$4.021,00 e média de R$4.021,00.  A partir de 2013 continuaram crescendo até 2016, anos de grande euforia do mercando, quando o valor médio de venda por m² atingiu R$5.988,00, em 2016.

Gráfico Área Média/ M²:
 Analise do gráfico: Área Média (M²)

Consideramos para análise do valor da área média (m²) o tipo apartamento, com características 03 quartos, sendo 01 suíte, piscina, varanda e 02 vagas de garagem o bairro escolhido foi o centro (sala, cozinha, banheiros social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos e, também, as informações do Capitulo 02.
Neste período para as 391 amostras o valor médio do m² variaram dentro do intervalo mínimo de 103,04m² e no máximo de 135,44m² em 2012 a partir deste ano começaram a cair chegando a 110,85m² em 2016. Podemos concluir o valor do m² não teve nenhuma interferência para a valorização do imóvel ela foi somente especulativa. Podemos observar tal fato pelo seu coeficiente de variação de 26,58% (alta dispersão dos dados), mediana de 110,00m² e média de 118,00m².
Nossa próxima apresentação:
Analise do tipo casa linear, com as seguintes características 03 quartos, sendo 01 suíte, varanda, churrasqueira, piscina e 02 vagas de garagem (sala, cozinha, banheiro social e de serviço deixamos de menciona-las por serem comum a todos aos apartamentos) e, o bairro continuará sendo o centro.

AGRADECIMENTOS:
Não poderia deixar de externar meus agradecimentos ao Arquiteto Dr. Claudio Valadares, ao Engenheiro Dr. Edmundo Crespo Waked e ao meu amigo e antigo funcionário Wilsinei Gomes de Souza, pelas suas opiniões e contribuições para o enriquecimento deste trabalho. Espero poder estar colaborando com este trabalho para uma melhor visão do Mercado Imobiliário de Campos dos Goytacazes/RJ

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